业主私改加装的供热设施引发邻里渗水损害的，改造业主需承担主要过错责任，物业公司因未尽公共管道井巡查管理义务存在疏漏的，应依法承担相应次要责任。近日，吉林省长春市绿园区人民法院审理了一起财产损害赔偿纠纷案，明确了业主私改设施的管护义务与物业公共区域兜底管理责任。
2025年3月，原告王某发现其房屋客厅屋顶出现渗水、墙面发黑等问题，随即告知楼上401室业主于某，要求其排查漏水原因并处理隐患。于某当即联系小区热力公司及物业公司到场核查，经多方现场勘验，确认漏水点位为小区室外公共走廊管道井内，供热管线分户阀与入户管道的连接活接接口，该接口因产生砂眼持续漏水，积水渗漏至楼下301室。
事故发生后，热力公司工作人员到场更换破损活接，完成漏水点位维修，本次维修费用100元由楼上业主于某自行承担。后续王某就房屋修复费用，先后与于某、小区物业公司、热力公司协商赔偿事宜，但三被告均拒绝承担赔偿责任。协商无果后，王某向法院提起诉讼，请求判令三被告共同赔偿房屋修复费用6000元。
庭审中，热力公司辩称，供热设施保修期届满后，入户阀门内侧供热设施由业主自行负责维修养护，热力公司对本次漏水事故无过错。物业公司辩称，接到漏水报修后，物业全程配合推进处置工作。案涉漏水设施属于业主自用供热设施，且供热管道属于专业设施，物业公司无管护权限与专业维保能力，不存在任何过错。于某辩称，本次漏水系供热管道活接自然老化产生砂眼所致，并非本人装修、使用不当造成。同时公共管道井长期上锁，本人无法主动排查设施隐患。事故发生后，已积极配合处置、自费承担维修费用，已完全尽到止损及协助义务，不应承担赔偿责任。
案件审理过程中，法院依法委托专业评估机构对王某房屋的漏水损失进行司法鉴定，最终核定房屋漏水造成的财产损失为1430元，王某为本次鉴定支出鉴定费3500元。
法院审理认为，本案发生漏水的原因，系供热管线分户阀至住户之间的活接接口出现沙眼，该活接系401房屋业主由暖气更换为地热时所安装，业主未能保证安装的活接设备完好，导致本次漏水，故于某作为401号房屋所有权人应承担70%的主要责任。因活接为业主自行增加的设施设备，不属于供热公司维修、养护范围，且庭审中热力公司提供了检查管道井的服务记录，故王某主张热力公司承担赔偿责任的请求，法院不予支持。
本案所涉管道漏点属于入户阀门以内，应由业主负责维修，物业公司作为物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，管道井作为公共区域，属于物业服务范围，物业公司有义务就公共区域存在的安全隐患进行及时的检查和维护。因管道门常处于锁闭状态，于某无法自行查看供热管线及设备是否存在老化，故物业公司未充分履行管理职责，对于此次漏水事故王某所受到的损失存在过错，应承担30%的次要责任。
最终，法院判决于某赔偿王某损失3451元，物业公司赔偿王某损失1479元。
法官提示
本案属于私改供热设施引发的邻里财产损害纠纷。业主自行加装、改造的供热设施，安全管护、隐患排查义务由改造业主承担。管道井属于小区公共区域，由物业统一管控，物业负有日常巡查、隐患排查义务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
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